銅官窯古鎮(zhèn)占地面積3000畝，總建筑面積約100萬平方米，由文化、娛樂、休閑、教育、配套五個(gè)功能區(qū)組成。該項(xiàng)目是基于國家的5個(gè)A景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)是國家一帶一路示范項(xiàng)目。景區(qū)內(nèi)的建筑模仿漢唐時(shí)期的風(fēng)格，確實(shí)有獨(dú)特的魅力。景區(qū)吃喝玩樂，但不受游客歡迎。

據(jù)了解，銅官窯古鎮(zhèn)在開業(yè)第一天就接待了3萬多名游客，一開始表現(xiàn)很好，但隨后景區(qū)游客數(shù)量急劇下降，主要原因是銅官窯古鎮(zhèn)本身。

據(jù)許多去過這個(gè)景點(diǎn)的游客說，糟糕的評(píng)論主要分為兩點(diǎn)。首先，景區(qū)的價(jià)格問題，成本太高了。首先，景區(qū)的門票通常是200元，假期上升到300元，開業(yè)當(dāng)天的優(yōu)惠活動(dòng)也是120元。除了昂貴的門票，里面的消費(fèi)非常驚人，礦泉水10元一瓶，雞蛋炒飯40元一份，許多網(wǎng)民說：這是殺豬嗎？不要?dú)⑷耍?/p>

二是景區(qū)建設(shè)完工程度。據(jù)透露，景區(qū)95%的店鋪尚未開業(yè)，整體完工程度僅達(dá)到80%。開發(fā)商為了利益提前開業(yè)，給游客的體驗(yàn)不好。而且門票是200元還有那么多東西沒開，自然會(huì)引起反感。

這就是為什么這個(gè)景點(diǎn)不受歡迎的原因。畢竟花200-300元去這個(gè)古色古香的景點(diǎn)玩還不如去隔壁的烏鎮(zhèn)。不是更有文化底蘊(yùn)嗎？

一號(hào)工程匆匆開業(yè)道歉，不能失敗的百億豪賭？

長沙新華聯(lián)銅官窯國際文化旅游發(fā)展有限公司在新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)官方發(fā)布《新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)致游客信》，表示認(rèn)真收集游客提出的寶貴建議，并逐一整改。同時(shí)，我們也對(duì)我公司給游客帶來的不便和失望深表歉意！

銅官窯古鎮(zhèn)投資100億元，被認(rèn)為是新華聯(lián)文化旅游發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱新華聯(lián)文化旅游）的賭博舉措。一方面，在轉(zhuǎn)型之初，我們做了很多，另一方面，我們沒有足夠的類似項(xiàng)目來創(chuàng)造運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，這是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

新華聯(lián)文化旅游總裁蘇波曾表示，銅官窯古鎮(zhèn)項(xiàng)目是新華聯(lián)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵項(xiàng)目。

在這一轉(zhuǎn)型中，文化旅游的定位是戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)，銅官窯古鎮(zhèn)的成敗在很大程度上決定了新華聯(lián)文化旅游轉(zhuǎn)型的成敗。

匆匆開業(yè)道歉，新華聯(lián)文化旅游可能面臨著盡快歸還資本的壓力。

回本百億豪賭

對(duì)于一個(gè)巨大的古鎮(zhèn)項(xiàng)目來說，100億元的投資并不可怕。古鎮(zhèn)以文化為賣點(diǎn)，必然需要最大限度地恢復(fù)歷史文化場(chǎng)景，從整體建筑風(fēng)格到每一座建筑、每一根梁。新華聯(lián)文化旅游確實(shí)付出了代價(jià)。它不斷從江西、安徽、浙江、福建等地購買古董，然后花費(fèi)數(shù)千萬元將古董搬到銅官窯古鎮(zhèn)。

100億元的巨額資本回報(bào)甚至利潤周期都很長。銅官窯古鎮(zhèn)急于開業(yè)，這表明了收入壓力，但事實(shí)上，它有一定的收入保障，即

蘇波曾說過，新華聯(lián)文化旅游是古鎮(zhèn)+模式是將文化旅游與房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，做一個(gè)文化旅游項(xiàng)目，將支持一些房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行租賃和銷售。例如，在蕪湖九茲古鎮(zhèn)項(xiàng)目中，許多回族院可以出售。通過銷售這部分商業(yè)地產(chǎn)，可以有效地解決早期投資回報(bào)的問題。

查詢長沙當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)房地產(chǎn)中介平臺(tái)獲得的參考信息是，其物業(yè)主要分為店鋪、公寓和別墅。其中一個(gè)平臺(tái)顯示，今年4月，銅官窯古鎮(zhèn)物業(yè)平均價(jià)格為3萬元/平方米。與周邊9棟樓相比，與其中一棟持平，低于其中一棟5000元/平方米，高于其他3200-17000元。當(dāng)時(shí)，長沙整個(gè)地區(qū)的平均價(jià)格約為1.3萬元/平方米。

新華聯(lián)文化旅游相關(guān)人士表示，銅官窯古鎮(zhèn)項(xiàng)目有住宅、商鋪等配套房地產(chǎn)項(xiàng)目，但具體銷售情況不太了解。

對(duì)抗競(jìng)品

文化旅游項(xiàng)目的運(yùn)營效果決定了銅官窯古鎮(zhèn)的成敗。

根據(jù)新華聯(lián)文化旅游網(wǎng)介紹，銅官窯古鎮(zhèn)計(jì)劃恢復(fù)盛唐時(shí)期的歷史街巷、名人會(huì)館、樓堂廟宇、園林宅院、陶瓷交易區(qū)石渚湖，規(guī)劃設(shè)計(jì)五星級(jí)酒店、文化表演中心、博物館、兒童游樂場(chǎng)、書院、5D電影院、水上運(yùn)動(dòng)、叢林運(yùn)動(dòng)、陶瓷論壇、藝術(shù)家創(chuàng)作基地等業(yè)態(tài)。古鎮(zhèn)共有30個(gè)文化景點(diǎn)、19家B&B酒店、7家博物館、4家現(xiàn)場(chǎng)表演藝術(shù)和3家星級(jí)酒店。是集旅游、藝術(shù)、人文、商業(yè)、餐飲為一體的多功能綜合特色文化旅游項(xiàng)目。

李建剛透露，新華聯(lián)文化旅游建設(shè)是一個(gè)古鎮(zhèn)+烏鎮(zhèn)等主題公園的概念+古北水鎮(zhèn)迪士尼+全球影城，既有文化底蘊(yùn)，又有科技娛樂和大型演藝，這種模式和規(guī)模是全國第一。

這一概念的優(yōu)勢(shì)在于古鎮(zhèn)和主題公園兩種不同形式的疊加。除了文化體驗(yàn)外，還有現(xiàn)代旅游項(xiàng)目的體驗(yàn)，增加了旅游內(nèi)容的豐富性，這將有助于吸引家庭親子旅游，并幫助開放所有年齡段的客戶。做厚項(xiàng)目或做明顯的差異化，也有利于突出千鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)。

但另一方面，這一概念的實(shí)施增加了項(xiàng)目建設(shè)成本，包括總體運(yùn)營成本、主題公園等設(shè)備建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)和未來更新迭代的成本。這也可以部分解釋為什么銅官窯古鎮(zhèn)投資100億元，盡快回到成本甚至利潤將是一個(gè)更大的考驗(yàn)。

更重要的是，兩種不同業(yè)態(tài)的運(yùn)營模式也不同。如何在不同屬性項(xiàng)目之間增加共融性也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

銅官窯古鎮(zhèn)是湖南省首個(gè)投資100億元的文化旅游項(xiàng)目。在省、市、區(qū)政府的大力支持下，被認(rèn)為有助于加強(qiáng)湖南集休閑、度假、觀光、旅游、娛樂為一體的復(fù)合旅游產(chǎn)品供應(yīng)，希望成為湘江古鎮(zhèn)的領(lǐng)導(dǎo)者。

綜上所述，這些項(xiàng)目在單一業(yè)態(tài)或整體業(yè)態(tài)下，可能會(huì)對(duì)銅官窯古鎮(zhèn)形成直接或間接的競(jìng)爭(zhēng)。如何對(duì)抗各種競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的挑戰(zhàn)。